置業（３）
date:2007-11-23
2005年中把屯門碼頭屋子賣掉96萬，當時1995年買入樓價$126萬，蝕30萬，未計利息支出，機會成本，有租金收入，物業要支付利得稅。
這次交易律師費只五千全包（現時可議價，記得要求全包，多問幾間）；買賣樓宇律師費終由天上回到人間，交易100萬以下免交印花稅。地產經紀佣樓價1%（樓價少於100萬，部份經紀硬收最低消費用1萬；價可協議，樓價少於80萬，最低收費8千）。
除非自己住，我以後不再買樓收租。長沙灣座巴士入屯門來回要三個鐘，即辦小小事已半天了，雖然環境好；屯門地點不好。
新界西區樓回升最差，供應量多，缺少集體運輸交通配套，現樓價得97年7成，升幅跟港島區和豪宅天與地。
屯門租金收入4%，未計管理費，地租，差餉；扣除保養圍修由業主支付，七除八扣，我計過只得可憐可恥 2-3%，連按拮利息支出都唔夠。
睇好地產，直接買地產股或 reit (Real estate investment trust)，每年4-7%息率，無風無浪，資本同樣增值。買匯豐，恆生，都有4-5%息率。股票可分段買；分段賣，樓宇；點可以賣半層，賣十份一層？但置業可用摃扞，1-3成首期做業主，記住！用樓按買樓，是買入負債，不是買入資產，一天未還清按拮銀行，層樓都唔系你，當市場下跌可能變成負資產，無錢還要破產。
樓宇成交成本高；律師費，地產經紀佣分，印花及提早還按拮息，需升二成至有錢賺，除非摸貨，但摸貨時間要拿捏很準確和在上升週期，有現金流，萬一市場亦轉，日常生活可保持正常。
如果可以60-90年代，全數現金置業不做樓按，就可同香港經濟起飛，最有佳資本增長。
