date:2010-4-20
太地招股折讓低於 10%
相對資產淨值計 研引入主權基金
太古 A（ 019）分拆太古地產上市集資 234億元，昨日進行預先推介，消息人士表示，太地招股價對資產淨值的折讓幅度，主要參考恒隆地產（ 101）及在新加坡上市的置地，可能低於 10%；同時，太地正考慮引入主權基金或地產基金，作為基礎投資者。
根據太古地產的初步招股書，太地預測，截至今年 12月底止全年純利不少於 71.43億元，撇除投資物業重估增值 29.17億元，基本純利不少於 42.26億元。該公司 09年純利 154億元，但當中包括投資物業重估增值 144億元。
折讓參考置地、恒隆
截至今年 3月底止，太地持有應佔樓面 2710萬平方呎，總值 1838億元，其中 2320萬平方呎或 85.6%為投資物業。以應佔估值計算，香港的投資物業佔 75.9%，達 1395億元，其次是內地投資物業及酒店，佔 11.6%，約 213億元。
太 地在港著名投資物業是太古廣場、太古坊及又一城，太古廣場的寫字樓及商場的估值最大，共 590億元，呎租亦最高。太地首次披露，太古廣場去年寫字樓呎租 62.4元，較 08年增加 18.6%；商場呎租 137.8元，微升 2.5%。太古坊寫字樓呎租 22.4元，太古城及九龍塘又一城商場呎租分別為 47及 94.4元。
消息人士表示，太地招股價較資產淨值的折讓 幅度，主要參考置地及恒隆，前者有 15%至 20%折讓，後者則沒有折讓，由於太地在中港地產方面仍有較大發展空間，相對置地應有溢價，不排除最終定出的折讓幅度低於 10%。據悉，承銷團對太地的估值平均介乎 1300億至 1500億元。
中投、淡馬錫傳洽商
消息指，公司正考慮引入主權基金或地 產基金作為基礎投資者，據了解，新加坡淡馬錫及內地中國投資公司亦有洽商，但未有最終決定。市場人士認為，太地與其他新股不同之處，主要是太古本身一直有 良好業績及管理層紀錄，投資者對這間公司有一定信心。太地將於下周一推介， 5月 3日招股， 14日掛牌。分拆後，太古仍然持有太古地產不少於 80%股權。
六幢洋房 上市前 11億售山頂豪宅
山 頂超級豪宅造價不斷創高峯。太古地產 06年中斥資 3.85億元購入的山頂貝璐道 6至 16號豪宅，剛以 10.98億元易手，以重建樓面 17783方呎計，每呎樓面地價高達 6.17萬元，打破亞洲最貴洋房倚巒 8號屋呎價 6.02萬元高價外，成為山頂最貴呎價地皮，同時是山頂最大宗私人協議方式地皮交易。
以重建樓面計呎價新高
山頂鮮有貴重地皮易手，在中建企業的白 加道 35號 Falconridge下月公開拍賣前夕，山頂卻錄得罕見大額成交。太古地產表示，集團就出售貝璐道 6至 16號與買家簽署臨時買賣協議，成交價 10.98億元，預期下月 6日或以前簽署正式買賣協議。該物業上月 31日估值是 6.34億元，不足 1個月成交價較估價高出 73%。
物業現有 6幢洋房，每幢約 4161方呎，太古地產 06年透過附屬公司 Deep Jungle Ltd以 3.85億元購入，一直作出租，現每月租金 103.2萬元，租約最長至明年 8月。上址 08年曾獲批圖則，可重建 3幢洋房，總樓面 17783方呎，以成交計，即樓面呎價 61744元，締造山頂地皮呎價新高。太古持貨近 4年勁賺 7.13億元，升近 2倍。
此外，太古未來 在港的住宅發展，主要集中在西半山西摩道及堅道一帶，共有 4個項目，涉及約可建樓面逾 64.34萬方呎，總發展成本預計約 72.41億元。其中西摩道 2A至 2E號項目是太古與恒地（ 012）合作發展，太古佔 87.5%，恒地佔 12.5%，其餘 3個均是太古獨資擁有。
太古與恒地等亦有一個住宅發展項目在鰂魚涌西灣臺，太古佔 80%，恒地及第三方則佔 20%，項目可建樓面約 15.2萬方呎。
