置業（４）

置業（４）

date:2007-11-29


除非自己住，我發誓以後不會再買樓收租。

回想當時1999-2000年，我決買第二層樓收租，這個錯 timing，錯投資；失敗！

開始於1999年在股票市場賺了錢，資本急促增加幾十萬；足夠付首期，租金加少少錢便夠供樓，當時計過數按樓息減少，樓價預算不會再下跌。（當時遺估計不到的02年的 911， 03年的“沙士”才是這20年最底位，）

99年尾開始睇樓，2000年1月初決定簽臨時約付掟金即“細掟”。

另一單位在屯門碼頭同樓盆，約500呎全海景，兩房，7字樓；116萬。給了3萬元細掟，一般不需要細掟3萬元，是地產紀提議落多些，為買賣雙方不容易終止此交易，我亦同意。一般交細掟之後10-15日便到律師樓簽必買必賣合約，同一時間要支付樓宇一成金額，為之“大掟”，大掟扣除前已支付細掟款項，即當天$104,400元（如一般正常交易，其他2成以本票在第二次簽正式買賣合約時交律師樓，連同律師費支票，如其他7成要按揭貸款，就要必買必賣和正式合約之間，自己找銀行辦理。）；特然時件發生了，由於科網股泡沫爆破，第一股票跌，第二樓價與其信貸亦告跌，本來有實力投資者不成問題，但我不是！因為當時我就在一間和記環球電訊公司互聯網部門工作，部門縮減人手裁員，美其名重組架構，唔抄你，要你自動辭職走人，唔使補一個月月薪。

之前要供一層樓，一份每月供$4000元基金，現在還要供多一層，在沒有穩定工作之下，落大掟前，我一星期內決定放棄買買第二層樓，之前落細掟，現金損失如下：

臨時約掟金：$30,000.-
地產經紀佣金：$11,600.- （樓價1%）
對方地產經紀佣金：$11,600.-（由終止合約一方支付，於臨時合約條款）
買方（自己）律師費：$8,700.-（全數；雖然交易終止）
賣方律師費：$2,000.- （這個灰色地帶，不一定要比）
共：$63,000.-

在半個月損失$63,000.-

這個故事到現在依然記憶悠新，這生都不會忘記，所有交易資料好好保存，作為警戒。

這年尚未算是最差，因為之後的幾年，更艱難日子繼續出現...

檢討錯誤是我性格。

正確做法；當時應把幾十萬，清還第一個物業銀行按拮，減少和清還負債；零負債才是真正資產，走去買另一層樓，是錯的，錯在買咗多一負債給自己。

匯豐

匯豐

date:2007-11-27

引述報章......今早一則消息源於作晚美市；匯豐#5金漆招牌的償還保證，令市場對短期內無法解決流動資金問題司能重燃信心。預料集團須因此提供的最高流動資金融資額約350億美元（約2730億港元）。高盛指次按問題可能無止境虧損，令集團仍要為豐融資作出額外120 億美元的減值撥備 ........。今早美市收130元以下。近兩年差的消息對匯豐不絕。

這些壞消息我又如何知幾時完？

我匯豐信心不變；能買到一隻好股（作為永久投資組合名冊一位樁柱），就好像你跟一個最愛的人結婚，又如何輕易離開她他？？

如果你要賣股票，首先決定評定沽售因素（正如你初次買入一隻股票一樣）；公司基本因素有沒有改變，他的發展能力是否減少或消失？利潤減少多少？不利因素長期或短期？不利因素時間多長？外圍因素或是公司內部？管理層質數有否改變？管理質數往積和優良傳統可否延續？（例如香港一些華資公司管理質數不可延續，當創業第一代老化或死亡），管理錯誤或是外圍經濟？管理層有否作出有較保救？方法有否有效？預期長短？將來發展？宏觀此行業是否到增長尾聲？是否循環股？他價值多少？不是價錢。

匯豐100年曆史，優秀管理層，國際視野，經歷多個經濟低潮，業務遍全球。

這些壞消息就好像當時身處98年亞洲金融風暴，或身處911，身處“沙士”，在當時壞消息我又如何知幾時完？

在我的投資組合中匯豐依然以股代息。

如果匯豐跌到60元，我發誓，我借盡錢都會買。

蘋果日報：

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投資組合

投資組合

date:2007-11-24


長期永久組合，四枝樁柱：

公司 百份比
5 匯豐 18% （策略：以股代息）
2628 中人壽 29% （由佔10% 上升至組合最大比例，一股無沽出）
941 中移動 19%（策略：現價不太吸引，如到價買入）
945 宏利 27%（策略：合理價值，定期買）

長期永久組合增持至六枝樁柱，由小收集至大樁：

3328 交行 4% （策略：如價值合理，有錢就買）
3968 招行 3% （策略：月供$5000）

尚有少量首次招股買入，不在此列出。

11月沽出#902華能，換入＃3328 交行＃3968 招行，華能受煤價壓力，要加電價受中國政策和上網競價阻力，預算每年增長10-15%，股息3%，華能增長不及中型中國銀行每年有20%以上增長（股價波動，風險高些）。華能是好好中國電力股，成果要2008年才出現。

置業（３）

置業（３）

date:2007-11-23


2005年中把屯門碼頭屋子賣掉96萬，當時1995年買入樓價$126萬，蝕30萬，未計利息支出，機會成本，有租金收入，物業要支付利得稅。

這次交易律師費只五千全包（現時可議價，記得要求全包，多問幾間）；買賣樓宇律師費終由天上回到人間，交易100萬以下免交印花稅。地產經紀佣樓價1%（樓價少於100萬，部份經紀硬收最低消費用1萬；價可協議，樓價少於80萬，最低收費8千）。

除非自己住，我以後不再買樓收租。長沙灣座巴士入屯門來回要三個鐘，即辦小小事已半天了，雖然環境好；屯門地點不好。

新界西區樓回升最差，供應量多，缺少集體運輸交通配套，現樓價得97年7成，升幅跟港島區和豪宅天與地。

屯門租金收入4%，未計管理費，地租，差餉；扣除保養圍修由業主支付，七除八扣，我計過只得可憐可恥 2-3%，連按拮利息支出都唔夠。

睇好地產，直接買地產股或 reit (Real estate investment trust)，每年4-7%息率，無風無浪，資本同樣增值。買匯豐，恆生，都有4-5%息率。股票可分段買；分段賣，樓宇；點可以賣半層，賣十份一層？但置業可用摃扞，1-3成首期做業主，記住！用樓按買樓，是買入負債，不是買入資產，一天未還清按拮銀行，層樓都唔系你，當市場下跌可能變成負資產，無錢還要破產。

樓宇成交成本高；律師費，地產經紀佣分，印花及提早還按拮息，需升二成至有錢賺，除非摸貨，但摸貨時間要拿捏很準確和在上升週期，有現金流，萬一市場亦轉，日常生活可保持正常。

如果可以60-90年代，全數現金置業不做樓按，就可同香港經濟起飛，最有佳資本增長。

置業（２）

置業（２）

date:2007-11-22


屯門單位由置業及後出租，由置業零經驗到賣樓離場，間屋自己一天都未住過。

第一個租客；租金約$4,500，租約兩年生兩年死，澳洲白種人男性，說英語，當時興建大與山機場工程的工程師，這位是租客中最好的，凖時交租，無要求，可能單位年份較新，所有裝置自處理，到交還房子是整整齊齊的。後來，收到IDD結脹欠款，到他新居，才知他有太太和一個囝和賓賓。原來賬款是賓賓打去菲律賓IDD長途。自行油漆清潔十天。

第二個租客；香港人，短期租約三個月，一家四口，因她新屋裝修，租兩個月，租金多$200一個用，要求(我)業主伸請固網電話，自支$650. 元開線，多收租金得不嘗失。自行清潔一星期。

有些租約水，電，煤均由住客伸請，業主自行衝量，很多租不願意。

從地產經紀聽到些菲律賓人租客壞故事，決定不會租給菲律賓人。

第三個租客；尼泊爾人，太太香港出生，說英語廣東話尼泊爾話，丈夫不懂廣東話，初說二人住，但後來知道她招呼了很多親戚朋友住...，住了兩三年，期間樓價升至頂位，經紀層游說我提議146-150萬價賣出。她們退租時，狐狸尾巴露出來了，其後一星期收到十幾封銀行信用咭，電訊公司收數信，原來她們同鄉除住外，還用地址伸請信用咭和手電，欠了款跑回尼泊爾，款項由數千至兩萬幾，一個兩張欠單，欠款人包括他弟弟，有些她連名也不識。她拿走信取回按金後再抓不到了。自行油漆油清潔兩星期。

這尾巴直到賣樓時依然收到收數公司收數信...。

第四個租客；租金約$3,500. (比市值更評)，單身媽咪，從國內來有一子，另有媽媽，租約一年生一年死，住不夠一年即退租，合約法律上她應倍錢；最後按金全數退回。她說：「怕收了數公司滋擾。」當然，實際原因是她的親戚給她一間更評或免費的屋。合約精神，No, Way! 自行油漆清潔兩星期。

第五個租客；香港人，男性自稱公司董士，稱他（director），一家三口，太太從國內來，第三個月起遲交租，自動遲交4-5日，我會在租期遲2日摧租，找不到director時，致電他太太，她叫我自己找她老公，她不管！欠租最遲一次遲14天，忍無可忍，我想單方終止租約，最後沉住氣致電地產經紀，經紀提議我先發信，director不理才入紙收樓，由此次director準日交租。期間冷機壞需修理。退租時得難屋一間，搵師父裝修費萬幾圓。新抽油煙機，新抽氣機。

退租後找不到director ，收到銀行信用咭欠款信件，稅單，警察致電說我他尚有欠款可否聯絡？我圍有給警察他的太太電話號碼，盡市民責任。

第六個租客；租金約$3,200.（沙士期，樓價底位70萬賣出無人要，跟本無人睇！）香港人，男性失業，領綜援，兩個女，租約一年生一年死，住不夠一年即退租，同單媽媽一樣，他說無錢！我（業主）都十分無奈！全屋轉孔幾十個。搵師父裝修油漆費用幾千圓。租金不夠裝修費。

第七個租客；一家三口，屯門工作，交租準時。期間冷機壞需更換，水喉漏水要修理。當時已想賣咗層樓，半年前通知她，租客同意退租，新租管法例通過，保障租客免逼遷，到退租期了，她又說：「找不到屋，租又貴！！唔走！」我在想；大佬呀！樓價上升我才賣樓，你唔走，點賣？最後掘我搬遷費幾百元，天呀！。搵師父裝修費二萬幾圓。

繼續收到收數公司收數信...。

之後，2005年中把屋子賣掉。


timing:
合適timing，合適投資；最好！
不合適timing，合適投資；可用時間補救，時間可能很長！
合適timing，不合適投資；只是好彩，一開始就不應買不合適投資！
不合適timing，不合適投資；失敗。

置業（１）

置業（１）

date:2007-11-21

第一次置業地點在屯門碼頭，單位向海東南，4/F，兩房一廳，約530呎；呎價$2,470.，當時是1995年，樓價$126萬，二手買入，樓宇已入伙兩至四年。

七成按拮借$88萬，首期$37.8萬，律師費及印花$2萬幾（其中影印費千幾二千元，都唔知律師樓的影印機用乜Q野做，還有其他乜乜費），地產佣金$1.26萬，共約$40萬（銀行尚有保險費用要業主支付），手上只有30萬現，這錢是多年工作儲蓄；尚欠$10萬向三位朋友借入，兩年半內全數清還。銀行撰取每月還一期款，一年十二期。年利率10%-12% (P+2, P+3)，是取消利率協議後，便有利息 P-2, P-3 出現。15年還款期，月薪四成入息還款，月薪未夠，四哥做担保人，恆生銀行；每用還8千幾元，直至多次加息，還款最貴的一個月還萬多元。頭幾年按拮還款；還8千幾元中，九成是利息，本金還款少得可憐。頭三年很艱辛，因為要還按拮和朋友私人借款。

為什麼買屯門？當時市區樓價已超出預算，樓價上升快過加薪，只好睇新界樓。這裡環境很好有海灘，可望日落，可燒烤及釣魚，當時屯門碼頭還有船直航港島灣仔，港島上班都算方便。直航港島灣仔航線已後來取消。

這單位原本自住，及後出租；租金$4,500. 租金收入未夠按拮利息。管理費$530，還有傞餉費.....。

置業第二年，為家人保障，予買一份人壽保險，不含儲蓄，只用於按拮期間，意外死亡，不置欠款連累家人，倍款與按拮總數同。此人壽保險保留至今，現居處另多購一份家居保。

直至現在，我堅信自住是應該置業，不過單為收租而置業，我就不讚成了，當中很多支出。

按拮不要預算太緊，給三成或以上首期，如能力可以付更多首期款項更好，收入四成入息還按拮，只預用三成入息供款更好；輕輕鬆鬆，置業以實用安居為主，留有現金及其他投資作資本增值。新居入伙，不要忘記還有裝修，家私及家電等費用。留意利息走勢。還款能力。要自行買家居保。

中國銀行（二）

中國銀行（二）

date: 2007-11-20

溫家寶總理新加坡訪問夫及深圳的銀行限制客戶提款，以打擊地下錢莊等活動， 溫總理在12月18日星期日發表議見，反對銀行限制提款額，應用法律方式解決；中國人民銀行深圳市中心支行發言人；於12月19日星期一，接受香港電視台電話訪問說：「這只銀行指引，不是規定，只給銀行建議，銀行可自行抉擇。」

依我眼見，這是反而規定，不是指引；而且每間銀行可供提款量不同。在香港現在是不可能發生，這會使銀行系統崩盤，因為，香港資金可自動進出，不受限制，如果真在香港用此規定，必定個別銀行濟提，資金，股，匯振盪，後果不可想像。

中國是一個人冶的國家，政策跟人走，很多時候真與賈，對與錯位置可以完全對調。

蘋果日報：

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中國銀行（一）

中國銀行（一）

date: 2007-11-17

我一向投資習慣1%現金，有多餘的支金，只會買股。近來秋高氣爽，11月10日（星期六）上深圳提取現金。

去到深圳農行，當時見排隊人數比平時多，又聽到工作人員與客戶對話：「我上個星期還可以，那可提多少？」，「一個月三萬...轉賬不限...你可以轉賬...」，「可取多少？」，「五千！」，「你給我拿多一點嗎！」，「給你我要下江了！」。當時想；又有新規定嗎？國內銀行有規則不奇怪，這看來是新的，之前未聽過...繼續想；國內同包常在公眾大叫掙論，也不奇怪。自己今天只取二萬，無問題。

14/11 星期三電台初步報道，但有當局未作平論。

15/11 星期四電視報道，當局正式回應，地點只深圳，黑錢問題。（見下）

16/11 星期六電視報道，地下錢莊，黑錢問題。（見下）

我在想，如果我是國內同包，要買樓，買股，由深圳提款項自行帶現金出香港，也正常；不過資金之巨大，要銀行作出規範，這真估不到。如果我當時要付款買樓，就只可轉賬了。

當某經濟出問題，政府便有新政策，在中國高增長同時，一定有很多意想不到事發生，有時會對有關投資影響。短期包括H股A股，長線我很好有信心。第一我是價投資者，重點在價值，不是價錢，第二我入價很低。

留意民生和國呈也是投資必須的。


蘋果日報：

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與先生一席話

致市場先生：

在 13 Nov, 2007 有以下問題，還記得嗎？

__________________________________________

hongkonguide said...

市場先生：

手上持有大約24%現金，相信有100萬了，如何抵擋一股不買入？


回應hongkonguide: 現時手上現金超過100萬, 仍然忍得住手.
__________________________________________

讀過先生作品＜只賺．不止蝕＞現在成為你的讀者了。

本人都是價值投資者，不過手持現金比例，佔總額只有1-2%，

每每手持現金，會增持長線投資組合數量。看過其中一本書＜漫步華爾街＞A random walk down wall street, by:Burton G. Malkiel

本人理論是分段（合理價錢）買入長期增長股及抱著不放，與之共成長，年來有些少成積。回想1999年初加入市場，2000年跟消息抄股蝕了很多錢，於是2002-2003年收拾心情，跟尼師父，一步一步沽了手上二三線股，買入藍籌至今。手上現有四大支柱；分別是匯豐，宏利，中移動，中人壽，各佔20-25%。

見到先生文章很高興，之前有著類似經歷，而現在又見豐盛成果。今次只是想分享睇法：

手持現金比例少時，在升市有好處，組合增長增值較快；跌市就缺少入市資金，而且手上組合亦縮水快得多。

手持現金比例多時，在升市時，組合增長增穩健；在跌市有好處，可以有更多資金入貨，慢慢買平貨，日後，組合增長更強大。

如果我手上有現金超過100萬，就忍不住手了，可能在18000點前已全數全買貨了。

閣下EQ之強，真佩服！！

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市場先生 said...

回應hongkonguide : 當恆生指數在8千幾點時, 我已經係好友, 已經係100%持股, 0%現金, 現時恆生指數接近3萬點, 我仍然係好友. 不過, 我認為當股市太熱的時候, 需要保持多一點謹慎. 我認為現時持有2成左右的現金係適當的.

恆生指數

恆生指數

date: 2007-11-10

經過40年光景恆生指數轉變見証香港經濟發展，行業經濟分佈：

1967年行業分佈；

公用類；電力，煤氣，電訊

交請運輸；巴士，船務，小輪，貨倉

食品；啤酒，牛奶類

金融；證券，銀行

製造類；紗廠

還有；飛機工程，地產，英坭，綜合企業，貿易，酒店。

當時行業分佈廣泛，基礎建設多。


到了2007年行業分佈；

金融；證券，銀行，交易所，保險

公用類；電力，煤氣，電訊（固網，無線）

交請運輸；地鐵，航空，航運，碼頭，貨倉

資源；石油，化工，煤

製造及貿易類；成衣，鞋，半導體

還有；地產，基建，綜合企業。

比例多屬於金融和地產，中國佔比例很重。

亦有能源和資源，機構的市值很大，為世界級十強，

由此可導出幾十年經濟變化...將來幾十年香港金融業依然是經濟主導，而中國濟經影響取代出口經濟比例了，公司市場朝向世界，生產基地地區分佈廣泛，採購世界性，市值越來越大，才有能力抵擋市場冲擊。

~~
＜恆生指數於1967年的32隻成份股：＞

聯合企業
中華電力
均益倉
城市酒店
牛奶公司
清州英坭
香港中華煤氣
大酒店
香港飛機工程
匯豐銀行
黃埔船塢
香港電燈
香港置地
香港信託'A'
電話公司
電車公司
香港九龍倉集團
香港油麻地
和記企業
怡和
怡和證券
九龍巴士
連卡佛'A'
南洋紗廠
生力啤酒
南海紗廠
天星小輪
太古洋行'A'
聯業紡織
會德豐'A'
會德豐船務'A'
屈臣氏
~~
＜由2007年12月10日起恒生指數40隻成份股包括：＞

* 0001 長江實業
* 0002 中電控股
* 0003 香港中華煤氣
* 0004 九龍倉集團
* 0005 匯豐控股
* 0006 香港電燈
* 0008 電訊盈科
* 0011 恒生銀行
* 0012 恒基地產
* 0013 和記黃埔
* 0016 新鴻基地產
* 0017 新世界發展
* 0019 太古股份公司A
* 0023 東亞銀行
* 0066 地鐵公司
* 0083 信和置業
* 0101 恒隆地產
* 0144 招商局國際
* 0267 中信泰富
* 0291 華潤創業
* 0293 國泰航空
* 0330 思捷環球
* 0386 中國石油化工
* 0388 香港交易所
* 0494 利豐
* 0551 裕元集團
* 0688 中國海外
* 0762 中國聯通
* 0857 中國石油
* 0883 中國海洋石油
* 0906 中國網通
* 0939 建設銀行
* 0941 中國移動
* 1038 長江基建
* 1088 中國神華能源
* 1199 中遠太平洋
* 1398 中國工商銀行
* 2038 富士康國際
* 2318 中國平安保險
* 2388 中銀香港
* 2628 中國人壽
* 3328 交通銀行
* 3988 中國銀行
~~

爸爸工廠

爸爸工廠


date: 2007-11-8



又一個香港故事，60-70年代香港有許多小形家庭式工廠，一家大小都要投入生產。70-80年代爸爸工廠有工人約數十個，算是當時中小企，依然，全家總動員，還記得十幾歲，便要到工廠幫手。星期天由早上7點開門做到晚上8-9點收工，身體極度疲倦，同學仔約我去街，都沒可能，其他假日，政不用說，最不喜歡學校放大假。有段時期(10歲大之後)在下午班上課，早上還要到工廠幫手，學業功課當然有受到影嚮。

當時在工廠中記憶，真是不可說得上愉快兩字。

爸爸的工廠是生產運動膠鞋，帆船鞋，白飯魚。我記得當時“ 白飯魚”，出口到歐洲，美洲，非洲，產品出廠價$1美金，；包括布面，鞋繩，橡膠底，膠邊，中底，另有超過20人手制作工序，連工包料，議價能力低。風險高，未計算生產延誤的空運成本，出口美金匯兌風險，70年代石油危機，80年代沒有聯匯保証，港圓匯值急促下跌，風險很大，由訂單到出貨期間，匯兌風險使你由微利至蝕本。還有節舊和保險費。

工廠盈利很微，不超過10%，已包括全家七口薪金。

工廠利潤決定產能提升，在基本支出不大更改變之下，產能提升，利潤就會增加。之後固定投資，支出又再增加，產能比例又要再提升，要產能不段提升，不段減低成本是工廠命運...。

爸爸工廠90年代由香港搬去大陸東莞，現在已經結業，見証香港工業中小企發展故事。

衆多投資板塊中；我對工廠股最不感興趣，由其是低技術以產量作盈利指標。

可稱：「手作仔；利錢低。」

現金與投資

現金與投資

date: 2007-11-7

一般人認為，跌市現金就是皇，當跌市有現金敢買貨，這就真真：現金就是皇。

我覺應得相反。

熊市（下跌市）：開始買貨。

牛市（上升市）：保留現金。

我不提議沽貨，因為沽好股，他有可能買唔返。所以，要忍手不高價追貨，耐心很重要。

下跌40%-50%是最好買貨指標：

如果恆指 30,000點，下跌50%，即15,000點。

如果恆指 33,000點，下跌50%，即16,500點。

好股不需要䏲指數，長線組合中，只睇名單有合理價錢買入便可，個別股價有時會偏離指數。


大市60%時間熊市向上，牛市40%向下，即買入機會是少些。

現時恆指偏高，回落機會較大，我決定保留每月儲畜現金50%，

另50%月供用合理價錢買入長期增長股，決定不變。


寄可減少心理風險又可增持長線組合。

投資與投機

投資與投機

date: 2007-11-6

昨天恆指下鋤1500，原於溫總關於QDII發言加上美國次按；花旗次按壞賬因素，市場的反應。

中資A股與資原股己抄至天高，例如中石油A股昨天上市收$43，其他金屬股亦然。

投資與投機的分別是什麼？

投機；當然要止蝕，下跌10%，快走啦！尚有止賺云云。

投資；越跌應該越買，如果把上有資金，只有買買買。


層經小試買窩，正估價跌，輪價當然跌，但正估價升，唔明白？輪價都唔升。

最後到現在無買。

我現在是個投資者了。


今天$12.86，買1000/股，＃3328交行，長線持有。

1拆（易）

1拆2

date: 2007-11-1

#945宏利收市今日$359.8，P/E 14倍

還記得約2006年，由$400.- 宣佈1拆2 ；

到真正拆價錢上升$580.- (拆細變成$290.-)，1股變2股。

如果以今天收市價，只需上升11%至12%，股價快到$400.-

預算明年2008年中就可達標。

宏利每年盈利增長21%，息率2.1%，

公司還自家回購入自己股票，所以股價增長更強勁，

盈利增長每年平均約15%~20%，派息率增長每年10%（另加拿大抽利息稅 20%~30%），

這些好的（千里馬）長線組合支柱，一定要買，多買，早買。