Thursday, November 27, 2008

跌市回升前;買樓好?買股好?

跌市回升前;買樓好?買股好?

date:2008-12-27


在2007年10月恆生指數頂位回跌,到今天恆指:12,457(見圖),早在2003’沙士期間樓市地產股大跌,粗略計算過買樓好?買股好?今天市場似層相似或許有些歴市可參考;香港樓市參考“中原地產指數”(見圖)08’樓價下跌點數與幅度不及03’。

如果手上分別有$40萬(4成首期)可買 $100萬小型樓宇約300多呎, $160首期,可買$400萬大型屋苑約700多呎。要4成首期原因,目標買二手或現成樓,銀行信貸收縮,故首期高些;擔心新樓手首期可少些,但下跌風險大。平估兩年後,假設樓市2010年後回升1-2倍升幅,可能得到多少利潤。大型屋苑升幅比單棟樓好。

比較相同本錢$40萬/$160萬,分別投資#16新地(本地一線地產股),#83信置(本地二三線地產股)平估兩年後分別有1-2倍升幅,一線股財力好管理好可抵抗低潮,住住風浪的生還者,二三線股#83信置負責高,抵抗風浪能力比較低,而再下跌和消失機會大。當大市回升能力差的二三線股,升幅比一線股很大多。

買樓:支出多成本大,有槓桿好處,扣除首期(4成)、買賣地產佣金、買賣律師及按揭費、按息(2年)、傞、管理費(2年)、雜費、尚欠銀行貸款。無租金收益;炒樓不同炒鋪,炒樓想出租單位輕負擔,單位出租時睇樓沽售高難度。

買票股:支出相對成本小,還有利息收入,不好處沒有槓桿。






假設結果(見圖):
如果買樓升50%,本錢$40萬/$160萬,純利;46萬幾/37萬幾,相等於股股票升1倍。點解$160萬本錢,返而純利少了,因為買樓較成本高。

如果買樓升100%,本錢$40萬/$160萬,純利;96萬幾/237萬幾,有槓桿好處發輝到,跑贏買股票升100%,票股純利$40幾萬/$160幾萬。

簡單說;買股票升幾多倍,純利只需乘大幾多倍,而買樓升倍數越多,槓桿作用影嚮純利越勁。

說到尾;買股票本錢少些,又可分批沽售,而且二三線股升幅何止兩倍,短期兩三年,可能有4倍 ,請問如果買樓升4倍,要等多年?

回升有時差:股市上升比樓市上升早半年至一年,當股市升後,樓市才反映。

本錢少買股票好,本錢多兩樣買都得。

Friday, November 21, 2008

黑投資仔

投資黑仔


date:2008-11-21

今期“壹”仔中,“非常人語”有位人兄“李”先生(炳翀),為雷曼若主,回看此李君一生投資經曆,真是切頭切尾的投資黑仔。

筆者想引述李君故事,只想作為反思,有感而發;有時專業人仕操盆私人投資,絕無優勢。

李君年近退休年紀,是專業人仕有專業智識,還走去買“雷曼”?,當時人未有透露總值多少,筆者估計無一千萬都有幾百萬...。

李君身為家庭科醫生,同其它專業人仕一樣有強勁現金流,賺錢能力,但無時間投資:

內文章部分述“74'買股票:匯豐、大昌、新世界,遇上74'股災,HSI 由1700 跌到150點(是恆指曆史最大跌幅),發誓以後不買股。賣掉了觀官(診所)鋪位,賺予一筆買了基金。80's 去怡富買基金,最少要200萬,唔夠錢,問老婆和外母借夠數,一買,‘載卓爾’碌落樓梯,股市81年大跌6成,捱6-7年才歸本,又遇上‘候賽因’打科威特,基金大瀉,又花另外7年才賺了萬八電離場。仲衰過做定期,李君不再掂基金...。又因他爺爺和父親經驗關係,李君亦不投資樓市...。如事者走去買債券,買買買買,走去銀行買了雷曼債券。..。”李君當時已問清問楚,只是想收 5-6釐息...。

李君自認,經濟不是其強項,而事前已看蘋果日報研究...。(節錄完)

有時筆者在想;我們是否在合適的時間在合適的地方,做合適的事。

李君可能是時間上最不合適,好像幾次基金和股票均是頂位入價,以股票來說匯豐、大昌、只有新世界最不該買入(又假設他),如果買了,當時沽出,換買入匯豐、或買其它藍籌股,用“盲俠式”有錢就買,唔需理會價買入,唔買匯豐,可買中電、煤氣、恆生、新地(另類投資地產型式)...,如果當時買和黃仲開心。可能無人話比李君知道;HSI 1700 頂位買,如果是好股票,死命抱著,以今天咁低HSI 12659,未計利息恆揩升有7倍,匯豐多年分拆加利息又可止7倍增長??合適的時間做合適的事當然最好,合適的事做在不合適的時間,便需要時間補夠了,有時長達10年,有些是有生之年都未返家鄉。

基金不是不好,對一些很忙專業人士是好的,或許有些不想自己操盆,可免除心理魔障缺點(高買低沽),基金對筆者不太合適。而跟據資料顯示,再用“盲俠式”,長期平均買入或早早買入增長地區指數基金,已跑贏很多絕大多數基金經理。一次過投入全部資本,除非低位買或買得很早,否則心理上很難過,跌太低?唔敢買,升太高?高位跌得一半,心理更難過,很多過不到。其實,心理上恐懼的鬼比起你親眼見到一隻真鬼更可怕。

筆者同意買樓自住,不同意買樓投機和收租,茲因回報率比不上爸媽(60-90's)年代的樓市升幅,現在豪宅除外,一般小市民一生買得400萬以下樓,1000呎以下的樓宇,無為炒。

如果買債券,應買美國國庫債券最穩陣,設有最小投資額;要美金 10萬,100萬,零售債券新十年才亦開始流行,現在小額1-2萬有交易,港府有按揭債券和早前交行等中資人民幣債券,很受散戶支持,又穩陣息口幾好,不過香港二手市債券場近乎零,要持有到期。

在不合適的時間就算做合適的事,住往以7-8年覆原,人生有多少個7年呢?這就是時間值損失。要好好保護手上小雞蛋。

最重要還看自己定位;短炒還是價值投資者?當決定定位之後便學習如何實行,自然找到你所需的資料;看報紙研究,不要單看蘋果日報,還可看信報,經濟日報,其他價值投資投資書冊,以興趣先行。特別一些高質素的退休華人分析員,退休基金經理,或現職很多很多分析員和基金經理(真正分析員不是財經現員),他們很樂意出書分享自己經驗,網上很多有高質的投資blog可參考,香港的資訊流動很好很豐富地方,這是我們優勢。還請自己識得𢵧!

李君在80's 會走去怡富買基金扣門投資,亦是一位優質投資者,可惜收益不成正比,或時差這是高位“最壞時間”。

以上使筆者聯想一位投資班同學,年紀約50多歲,單獨愛高息股,原因他一次投資失利,還是覺得股息最實際最重要;專買穩健高息股。

李君的手造“麒麟”手板模型印象深刻,這是很出色手工藝,要很專心專注才可完成,另影蝴蝶相片那克己毅力耐性,亦非常人,很明顯當閣下很喜愛,自然變得很專注,當很專注自然造得很好!很好!

希望“李君”能取回其合理投資/所餘價值,再一次真真正正在自己投資道路上再立起來,以影蝴蝶屙尿相片和創作麒麟模型之毅力,再做必定有好好成績。

投資國度中,“小本投資者”的投資成績或許比“專業人仕”做得更好。

後話:很多時走進銀行想買A產品,往往不明不白的買了B產品,各位必定要堅守宗旨。甚至一些基金投資公司的投資顧問的意見,亦不一定適合你,你睇吓條友(投資經理)幾多歲做咗幾多年,有幾多經驗,經過幾多低潮、風浪。

當銀行職員和理財投資顧問變成一個 sales (其實是sales),他們所推銷給你的產品,是本着他所得到佣金的高低而決定?公司追數(營業額)?或是本着客人最大利益為先呢?

Wednesday, November 12, 2008

好講唔講

好講唔講

date:2008-11-12


今天於收音機聽到立法局會議,部分議員發言,剛好“梁美芬”議員呼籲政府與銀行;一人一半出支/錢,為投資雷曼蝕錢的人仕,收回債券。這些極低水準的說話,梁議員還說:「每間銀行才出一億,這麼少數目,平時(銀行)一年炒一炒都蝕咗幾千萬!」(筆者還記得雷曼相關是約100-140億,那麼香港有120間品牌銀行?請問梁議員點計?其實其中佔最大比例有4至5間銀行)。請各位想想,如此低水準說話出自一個專貴立法局會議員口中;梁議員係大律師兼城市大學法律系副教授水準之最高,此段說話一出,實在使人吃驚;第一無法、第二無理、第三無腦。

如果,此話出自長毛或毓民,還可當笑話一摏,算是長毛等人為選票出位,以為毓民搶鏡。

首先要嚴正立場,筆者是同情雷曼苦主,但同情不代表要銀行補貼,亦反對銀行全數賠償,因為銀行是上市公司,要向股東負債,要做慈善家,去找慈善機構好了,由銀行比即是股東比,銀行應是站商業角度出發,當銀行經營不善,面臨結業,又如對股東及存戶!。如由政府比就即是納稅人比,請問梁議員有沒有詢問吓其他納稅人願意否?當事可情返過來看,筆者亦可提議梁議員,把這4年的立法局會議員的薪俸,連手持物業全數損出?又如何?

特首已經是史無前例,運用行政手段和口術,叫銀行快速處理,設下死期,全數支持用錢給消委會幫雷曼苦主打官私,特首呼喚後,新聞便出現;部分苦主跟銀行和解,筆者估計這些苦主應是全數取回。銀行表示的反應亦一返平時作風,願意和解釋出善意,可能基於特首發表的講話;相比i kill you later 蝕錢投資者是180度相反。又當非常時期非常手段,政府又不怕影響乜乜國際金融中心地位;此行政手段和前所未見,苦主角度當然希望全數取回。除了其他消售人為因素,或者職員和雷曼苦主都不明白買/賣咗乜!又或者之前大家不相信雷曼會結業,但基於白紙黑字的合約精神,是香港有賴成功的基石,正是香港有別於國內城鄉,亦基於如此大額投資,當苦主簽合約時是否有着最大債責任呢?。

除除便便可以叫,政府與銀行一人一半出錢賠償雷曼苦主,那麼啊甲在銀行買股票蝕錢、在股票行窩輪蝕錢、那些 i kill you later 蝕錢的專業投資者和一衆買樓自住變成負資產業主,都可問政府銀行取得賠償了。

如此說來;筆者都應該可向政府取與銀行取回幾百萬了。

梁美芬

2008立法會開票直擊(請留意開會日期:2008年11月12日)

Thursday, November 6, 2008

生蛇

生蛇

date:2008-11-6

正確名稱是“帶狀庖疹”,是由水痘帶狀庖疹病毒引起的傳染病。

以下的筆者真實經歷;於本年九月尾的一晚上,腰背部出奇地很痕癢,抓、抓、抓...依然很痕癢,由於位置關係,一照鏡,嘩!兩隻手掌呎吋大的粉紅腫出現,那種感覺像是一群蟻咬。當時想是敏感嗎?出疹?還是食錯嘢?近日來多吃辛辣,添加濟,想來想去,生豬,生狗,生雞,生鴨,閃過一閃想法,應不會生蛇吧!上床瞓覺。搽了些止痕膏,明早不退的話,要火速見醫生。

一早起床,依然痕癢紅腫、痕癢不退,心想不妙,紅腫情況似紅色老雞皮由腰間背部到腰則,腰則零零星星到肚臍便停止。到西醫應診,把情況說明,西醫一睇:「生蛇!」筆者問:「帶乜庖乜係乜嘢?有冇得醫?會唔會斷尾?點解會起(生蛇)?點醫?」西醫答:「是“帶狀庖疹病毒”,細個出水痘之後帶狀庖疹病毒隱藏體內,抵抗力弱,就出來!」「已前就冇,而家有得醫,有特效藥。」「會斷尾」「食藥,有特效藥。」筆者問:「要否𠝹口?」西醫答:「不吃要辛辣、煎炸、茶、啡。早些瞓」問:「食辣會點?」西醫答:「痕,唔會好!」筆者自己還𠝹食:牛、鴨、鵝、蛋、蝦、蟹、濕熱、即食麵...。

幸好作晚抓得國留力,因為抓得幾勁,幾大力,佢紅印就有幾勁。

食西藥,要飲多些水,還很好瞓,可能藥中有少少安眠藥,星期六、日休息又瞓。午飯食完藥,在公司好想瞓,往後吃西藥的兩個星期,身體還有小小水腫。(後話:住後的幾個月都有水腫情況,不知是西醫藥物關係,或是中醫所說之“腎虛”)。

網上睇資料;見特效藥“Acyclovir”,西醫“甘仔”亦有開這個給藥筆者吃。(後話:特效藥“Acyclovir”要早期吃,72小時內才有效,所以,如發現有不對勁的地方,應盡早.....記住盡早,找你相熟信得過的家庭醫生診治)。



第二次覆診(兩天後),筆者問西醫:「會否返發?幾時好?要幾多日?」,西醫答:「“返發”機會很小!..。但是糖尿病,化療後,抵抗力低有可能。」「一般食藥10-14天,便好了」。筆者問:「什麼是抵抗力弱?」西醫答:「心理壓力,工作壓力,睡眠不足...」

成日話抵抗力低,自問無什麼壓力,最大的都是恆指跌了萬幾點,都不大不了,比起當時做freelance自顧和讀夜學時,現今也是不太辛苦!是晚上睇無線劇,由<衝上雲霄>追到<十月初五的月光>,每晚一點至兩點瞓,香港人,不算太夜。

由於身上多條蛇;早些睡覺,12時許,睇完最後財經新聞,即瞓。

汗水加痕癢,最是難忍,一定要開空調,否則晚上不能入睡,還是要忍,抓下去很難好,使康復時間拉長。

第三、四次覆診西醫,筆者問:「藥中有否類固醇?」筆者問了幾次,佢無正面回答,個西醫支吾以對,到第四天才講:「食藥無!藥膏有小小。」點解唔老老實,睇這個西醫咁多年,這次筆者是極之不滿, 不明白佢為乜?誘至筆者下次想轉換西醫。(後話:住後的幾個月水腫跟類固醇有關嗎?至今仍未能確定)。

紅印由初初的粉紅色到紅色,到了第十日後,又到深紅色的點點老雞皮,都是不好看。

如是者,已食西藥到了第14天,還有痕癢,天氣轉到秋天,腰間痕癢程度,如十幾隻蟻咬,分不清是皮膚乾燥?還是“生蛇”未好?。

再去睇醫生多拿4天藥,到了第10天,西醫已停止開特效藥“Acyclovir”,筆者問:「甚麼樣才算完完全全好?」「皮膚會否跟現在一樣留下疤痕?」西醫答:「要完全唔痕,冇感覺。」「可能小小,你已不差了,已很好!有些人他們比你差,皮膚凹了」。幸好筆者
初初起時冇出盡力抓,即時診療,等到出水痘就大獲。再拿四天藥,因痕癢全數吃完。

過了兩星期,10月尾,預約睇中醫“周仔”把之病況粗略說明。筆者問中醫:「因可發病?」中醫返問:「你點鐘瞓?」答:「點幾鐘,有時兩點!不是太遲?!」中醫解釋:「算是遲了,晚上各器官都要休息,睡不好,易病!否則賀爾蒙分泌有影響。」一輪診斷後:腎虛弱。

筆者後來想起多年前,收到一個email,內說人晚上到十點十一點開始,必須瞓覺,因內臟要輪流休息及分泌毒素...,當時想,香港人,阿水會咁會早瞓?串連前因後理,筆者開始明白,成因是年紀大了,唔夠瞓,“帶狀庖疹”是誘因,加上生活緊張,食品因素...。

這其間媽媽買了一件黑色梘#,皮膚病合用,澳洲制做出品,英文“P”字頭,約$30一件,地區街坊藥房有售,硫磺氣味,用後可止部分痕癢。(#後補資料:Pofume,pine tar soap 澳洲松焦油皂,見相片資料。原來這味道叫"松焦油")

拿了十四天中藥,吃了兩三天,己止痕,上天保佑,皮膚疤痕亦跟痕癢消失。最後,止癢和清濕排毒都是要靠中醫

位朋友,身體健康,每天且早些睡。


*後記:在“生蛇”之前一段時間,身體背面腰部出現有兩個反應;
(一)在前一兩星期,背面腰部有針刺痛,像細小針球微微刺痛。
(二)再早在前半年多(約一年)和到病發的時間,同一位置,出現有腰酸背疼,需貼退酸痛藥貼和用搽“安美露”止痛痛楚。身體背腰部腰酸背疼,初初只是以為一般疲倦,因為做OL,在辦公室長期座椅,長期固定一個姿勢,固不以為意。
這是否代表互有關係,或是,此身體位置抵抗力特別較弱,才有此警號?至今還未敢定義。


網上有關資料


包裝前面/後面:



包裝則面,左面是梘包了薄紙: