跌市回升前；買樓好？買股好？

跌市回升前；買樓好？買股好？

date:2008-12-27


在2007年10月恆生指數頂位回跌，到今天恆指:12,457（見圖），早在2003’沙士期間樓市地產股大跌，粗略計算過買樓好？買股好？今天市場似層相似或許有些歴市可參考；香港樓市參考“中原地產指數”（見圖）08’樓價下跌點數與幅度不及03’。

如果手上分別有$40萬（4成首期）可買 $100萬小型樓宇約300多呎， $160首期，可買$400萬大型屋苑約700多呎。要4成首期原因，目標買二手或現成樓，銀行信貸收縮，故首期高些；擔心新樓手首期可少些，但下跌風險大。平估兩年後，假設樓市2010年後回升1-2倍升幅，可能得到多少利潤。大型屋苑升幅比單棟樓好。

比較相同本錢$40萬／$160萬，分別投資#16新地（本地一線地產股），#83信置（本地二三線地產股）平估兩年後分別有1-2倍升幅，一線股財力好管理好可抵抗低潮，住住風浪的生還者，二三線股#83信置負責高，抵抗風浪能力比較低，而再下跌和消失機會大。當大市回升能力差的二三線股，升幅比一線股很大多。

買樓：支出多成本大，有槓桿好處，扣除首期（4成）、買賣地產佣金、買賣律師及按揭費、按息（2年）、傞、管理費（2年）、雜費、尚欠銀行貸款。無租金收益；炒樓不同炒鋪，炒樓想出租單位輕負擔，單位出租時睇樓沽售高難度。

買票股：支出相對成本小，還有利息收入，不好處沒有槓桿。






假設結果（見圖）：
如果買樓升50%，本錢$40萬／$160萬，純利；46萬幾／37萬幾，相等於股股票升1倍。點解$160萬本錢，返而純利少了，因為買樓較成本高。

如果買樓升100%，本錢$40萬／$160萬，純利；96萬幾／237萬幾，有槓桿好處發輝到，跑贏買股票升100%，票股純利$40幾萬／$160幾萬。

簡單說；買股票升幾多倍，純利只需乘大幾多倍，而買樓升倍數越多，槓桿作用影嚮純利越勁。

說到尾；買股票本錢少些，又可分批沽售，而且二三線股升幅何止兩倍，短期兩三年，可能有4倍 ，請問如果買樓升4倍，要等多年？

回升有時差：股市上升比樓市上升早半年至一年，當股市升後，樓市才反映。

本錢少買股票好，本錢多兩樣買都得。