傑出基金經理—陸東
陸東：本港樓市無泡沫
date:2010-8-31
本港樓市無泡沫
「本港樓市沒有出現泡沫，未來樓價只會易升難跌。」Look's Asset Management Limited董事總經理兼投資總監陸東坦言，港府出招打擊炒家無補於事。他還剖析港股今年仍有逾30%上升空間的理由，及對其鍾情股份的獨到見解。
供應少 樓價易升難跌
陸東過去幾年一直看好樓市前景，並認為本輪樓市上升周期，與1997年那個資產泡沫截然不同。「在看不見大陸資金大舉撤走，而且息口未來一段時間不會上升的大前提下，香港樓價易升難跌。即使政府現在小規模地增加土地供應，也是遠水不能救近火。」
作為樓市大好友，陸東認為本港樓價高處未算高，原因是未來一年息口沒有上調機會，而且本港住宅需求遠遠大於供應。「地價昂貴對香港而言是間接稅，你要稅率低，就要接受地價一定貴的事實。這意味着供應無可能大幅增加，樓價亦易升難跌。」
對於不少人指本港樓市有泡沫爆破的風險，陸東卻不認同，並指現時樓市頗健康。「本港樓市沒有出現泡沫，畢竟借錢的人少，按揭成數又不高，你看金管局的數據，現時按揭成數只有62%，加上息低供應小，樓價好難跌。而且今日市場是由賣家主導，即使成交大降，賣家亦不急於賣樓及輕易減價。」
打擊炒家無助遏樓市
「大部分政府攞炒家來開刀。發神經！讀過少少書也知道，炒家不能令樓價上升。炒家只是看準供應短缺及需求很大的不平衡現象，將手持的醒目資金，快人一步買樓去賺取差價，沒有他們的出現，樓價也會照升。其實，包括中港政府推出措施打擊炒家是最戇居，他們如想樓價穩步發展的話，理應從增加供應方面着手。」
對於很多未上車的民眾，要求政府復建居屋，他說這是不合理的訴求。「去年3月樓市最低潮時你無膽入市可以怪誰？現在叫政府起樓你住，咁唔得㗎嘛！」陸東的言論雖然看似尖銳，但亦不無道理。
投資方面，他看好本港大型地產股的潛力，他建議投資者要揀在樓市上升周期貨如輪轉的地產股，一年賣兩、三個盤的就不宜沾手，因為遇着推盤時樓市轉勢，便很容易中招。
恒指今年目標27500點
除了看好樓市外，陸東一如既往亦看好港股，並表示今年恒生指數有望升至27500點。「這是綜合盈利預測、資金成本及風險溢價三個參數，以盈利收益率差模型（Earnings Yield Gap Model）計算出來的合理值。若然出錯的話，應錯在風險溢價的評估上，因為此合理值沒有計及歐洲債務危機擴散至其他經濟體的風險因素在內。」
「目前港股仍處於上落市，相信最快在業績期過後或第4季，分析員才會調升下半年及2011年的企業盈利預測，屆時恒指有望突破22000點阻力。」陸東認為盈利增長（2010年整體盈利增長18.6%）足以支持港股升勢，毋須靠聯儲局增加量化寬鬆措施來泵水。」但他不忘警告，聯儲局面對美國經濟困局已無路可走，必須要推出QE2，否則股市會崩圍。
內銀股料跑贏大市
至於陸東最看好的股份，首選是內銀股，並認為今年內銀股表現有望跑贏大市。「內銀股現時很抵買，集資壓力亦也不大。大如建行（00939）的市盈率（PE）只有約10倍，市帳率（PB）只有約2倍，股息率有近4%，以全球第二大賺錢能力的銀行來說，估值實在很便宜；小如招行（03968），其優勢在於業務集中在中小企貸款、財富管理等，定位很地區性，雖然估值是貴一點，但盈利能力卻很強。」
他認為中國貸款市場其實很健康，例如建行的不良貸款比率（NPL）仍在下降。「建行的不良貸款撥備覆蓋率高達200%，這樣還要擔心，就實在太傻了！基本上他們不懂分析。NPL約1%至2%是正常水平，太低才是不正常，證明銀行不懂得放數。」
美國樓價料再跌20%
除了本港樓市外，陸東對美國樓市亦有研究。「未來美國樓價，還有20%的下跌空間。置業稅務優惠的確可支持樓市回穩一段時間，惟改變不了供應遠大於需求的事實。因為美國的斷供制度，不如香港要被銀行追收樓價的差價，亦毋須被銀行『告上身』，這變相鼓勵更多人在收入不穩的前提下選擇斷供。
美國銀行收回斷供者的物業後，會在市場放售，令本身已過剩的供應雪上加霜，促使樓價進一步下調。美國於2000年至2007年過度興建（overbuilt）很多房屋，市場消化過剩供應需時，估計此段消化期可能持續4、5年之久，即起碼2012年或2013年樓價才有望喘定。」
對於美國國債孳息每況愈下，他認為未見泡沫迹象，因為根本不多人熱衷買美債。「買10年期美債只收2%息，買來也沒有甚麼意思，從資金配置上沒有太大吸引力；相反，買股票的吸引力較大，以港股為例，市盈率不算高，股息率亦逾3%，贏面自然遠高於美債。」
鍾情內需內房股
內需股是一般基金經理鍾情的股份類別之一，陸東亦不例外。他選擇內需股的條件是，必定要有良好的品牌認知度及銷售網絡。
此外，選擇內房股，也要有品牌認知度。然而，他對內房股短綫前景較審慎。
「幸好，不少地產商已於2009年集資充足，現時對資金需求不大。即使中央推出調控措施，它們亦毋須趕快賣樓。過去一、兩個月便看不到他們大幅降價，只有個別樓盤肯減價。」
「內地的經濟發展情況，與香港1970年至1997年從製造業逐步轉型到服務性行業的階段很相似。但中國經濟的規模遠大於香港，十幾億人口中只要有四億人晉身為中產階層，就已超過美國的總人口，這對內需及房屋的需求可以很厲害，尤其對房地產、衣履鞋襪等內需品牌的需求更會不斷提升。」這意味着只要中國經濟維持強勁增長，內房及內需股的表現亦不會太差。
A股未來兩年升一倍
受到宏調政策及外圍市況不明朗拖累，上證指數已從年初的3300點調整至現時的2652點，調整幅度逾20%，而恒指在同期僅下挫9%。
「A股的投資價值相對港股吸引，因為現時A股的市盈率僅10多倍，較歷史平均水平為低，而且盈利質素很好。未來2年要升上5000點並不困難。而且中央政策只針對A股市場做好規範，而非要令A股拾級而下。」
陸東（Andrew Look）小檔案
事業及學歷：現為瑞銀外部顧問、Look's Asset Management Limited董事總經理兼投資總監
2000年加入瑞銀，至2008年8月離任瑞銀亞洲董事總經理
1994年至2000年於保誠保險任基金經理
1990年至1994年任職麗新集團企業策略及財務部
1986年至1990年任職恒生銀行投資部
1986年加拿大多倫多大學財經系畢業
成就︰
2001年至2003年、2005年至2007年獲《亞洲貨幣》選為香港分析師第一名
2002年至2005年獲《機構投資者》選為香港研究隊伍第一名
