置業（５）

置業（５）

date:2007-12-17


2000年是投資生命中翻天覆地的一年，這年我買了一間商場鋪在中國深圳福田區。

當時國內地產投資買賣資訊不多，在旺角或一些商場小型消售中心，另每一年有個國內地產消售展覽，包括商住，房產遠至北京，大多數物業地點在深圳。深圳火車站出口，有人派喧傳單張，還有專車安排直接到現場睇示範單位。當地報紙，大型廣告，地產經紀。太少型項目無熟知當地朋友推介，或者到當地用步行型式尋找...。

北京，上海，廣洲，深圳都是好選擇，前二者太遠，最後還在：中山，珠海，蛇口中選深圳。

深圳中上價錢六七千人民幣一平方咪，一層深圳福田區新樓約50-60萬，80-90萬過千尺了。

有了地區就要選擇物業種類，住宅，或是鋪呢？

國內租務法例傾向租客，出租容易，收租難，格山買牛，又不是在國內長住，決定不買住宅。

東門街鋪價錢太貴，正常大細場鋪要百幾萬一個，第一超出能力預算，放棄了，第二不想把所有的錢押上，於是去東門用步行型式睇商場鋪，一張單人床大細的商場鋪，在東門最小要十幾二十萬一個，其中一個在‘老街站’上面商場鋪，你可買下某某年內（忘記了合約是否五年還是十年內）出租給百貨公司，以份數式收租，免除租務煩惱，這是的我另一選擇。

最後經過 A小姐 介紹‘崗廈站’商場鋪；當年深圳地鐵剛開始興建，有地鐵效應，回報五哩，租給百貨公司，以份數型式發還租金給業主，租金由銀行過戶，物業有良好管理保養，這樣正合我意。

本人選鋪手則：
（１）地區地點，人流，地鐵，交通匯點。
（２）成行成市，某類行業；電器，時裝，酒吧，婚莎，潮點。
（３）物業管理
（４）實用率
（５）越近入口越好，最好入口則。
（６）鋪位越近低層越好，如果商場個入口是地下。
（７）商場有天橋連接，近天橋亦好。
（８）轉角位兩面門口比單面門口好。
（９）門面闊比門面窄長好，如果兩個鋪面積尺寸差不多。

以上各因素，價錢自然反影，很奇怪！上次買深圳彩福路的場鋪，呎數不同，但每個個別單價不是相差遠，現今相信不可同日而諭了。

價錢：人呢幣¥192,205.5 九七折（全數：¥198,150.-）
首期：¥82,205.5（４成，先付2萬，另¥62,205.5兩星期付）
按揭：¥110,000（６成；農業銀行做按揭，要個人入息証明）
月供：¥1,265
租金收入：¥1,281 款項由銀行自動轉帳存入（另存款利息收入需付利息稅）

其他費用：
利息：當時5哩（現時浮動跟貸款息率）
保險：¥3,204.1
稅：¥142
佣金：¥3,000
律師費：¥600 公正費：¥330
抵押登記費：¥100
買賣公正費：¥577

扣除租金供款每月供百多元，差不多等於比首期便做業主，五哩回報，十年增值一倍。鋪位保留至今，十年可自由買賣。

除了人民幣升值和資本增值，每年5喱回報，不算是吸引。

如果你有心買國內地產最好有當地朋友推介，給些建議，及到當地實地考察，觀察交通地點，社區，文化，消費能力和人流。另外一個方法就是買國內地產股票，可惜，現在大部份國內地產股票估值已很高，可考慮有中國物業發產和土地的香港地產股。


我的投資觀點：“投資的路是寂寞的漫長，客觀分析，主觀決定；自己口袋的錢，最後要向自己負責”。